지분형 모기지는 주택 구매 시 정부(공공)와 개인이 주택 소유 지분을 함께 나누어 비용을 분담하는 금융상품이다. 즉, 대출을 받는 대신 정부(주택금융공사 등)가 주택 일부 지분을 투자하여 구매를 지원한다. 금융위원회는 이를 통해 무주택 실수요자의 초기 자금 부담을 낮추고 주택시장 안정을 도모하려 한다. 특히 이 제도는 청년·신혼부부 등 자금력이 부족한 실수요자에게 초점을 맞춘 청년 주거 정책의 일환으로 검토되고 있다.
정부 지원 비율과 부담 구조
예를 들어, 시세 10억원짜리 아파트를 구입할 때 1억원(10%)만 자가 부담하고, 4억원(40%)은 은행 대출로, 나머지 5억원(50%)은 정부(주택금융공사)의 지분투자로 충당한다. 정부가 참여하는 만큼 지원 대상 주택의 가격 상한도 설정되며, 서울 아파트 평균가(약 13억원) 및 현행 정책성 주택대출 한도(6억원) 등을 고려해 대략 10억원 전후로 제한될 전망이다. 집을 매각할 때는 매매 차익을 지분율만큼 정부와 함께 나누며, 반대로 주택가격이 하락하면 하락분을 정부가 책임져 구매자의 손실을 방지해 준다. 한편, 주택금융공사의 지분에 대해서는 연 2%대의 “월세” 개념으로 임대료를 지급해야 하며, 이와 별도로 은행 대출 이자도 부담해야 한다.
장점과 한계
- 초기 자금 부담 감소: 전세금 수준의 소액 자금으로도 주택 구매가 가능해 ‘내 집 마련’의 진입 장벽을 낮춘다. 특히 청년·신혼부부 등 보유 현금이 부족한 계층에게 유리하다.
- 위험 분산 및 안정성: 주택가격 하락 시 공공이 손실을 떠안아 사실상 원금보장 효과가 있다. 또한 장기적으로 주택을 소유하므로 전·월세 불안 없이 안정적인 거주가 가능하다.
- 추가 지분 매입 기회: 여유 자금이 생기면 정부 지분을 추가로 매입(스테어케이싱)해 소유 지분을 높일 수 있다. 추가 매입 시 시세보다 낮은 가격(중간 실거래가 등)으로 지분을 구매하도록 설계될 전망이다.
- 임대료 부담: 정부 지분에 대해 연 2% 안팎의 임대료를 지급해야 한다. 전세 이자보다 낮은 수준이지만, 추가 월세 부담이 생기므로 금전적 부담이 완전히 없어지는 것은 아니다.
- 매각 시 이익 공유: 주택을 되팔 때 집값 상승분을 지분 비율대로 정부와 나눠 가져야 한다. 예를 들어 매매차익 2억원 중 정부 지분이 50%라면, 구매자와 정부가 각각 1억원씩 이익을 분배한다.
- 지원 대상 한정: 적용 대상 주택의 가격과 면적이 제한된다. 검토안에 따르면 대략 10억원 전후의 중저가 주택을 대상으로 하며, 수도권·광역시 신축 주택 등이 우선 공급될 전망이다.
- 과거 수요저조 우려: 이전의 유사 상품(공유형 모기지)에서 나타났듯, 집값 상승분을 정부와 나누는 구조는 소비자의 거부감을 유발했다. 실제 2013년 도입된 공유형 모기지는 출시 후 1년 만에 실적이 급감했고, 이익 공유 구조에 대한 불만 때문에 단명했다.
해외 사례: 영국 등의 지분형 주택제도
해외에서도 비슷한 정책이 운영되었거나 추진 중이다. 대표적으로 영국 정부는 Help to Buy 제도를 시행했다. 이 제도는 구매자가 신축주택 구입 시 계약금 5%만 부담하면 정부가 나머지 지분(최대 20~30% 내외)을 무이자로 지원하는 방식이었다. 2013년 도입 이후 약 38만7000채가 공급되었고, 특히 생애 첫 주택구매자의 85%가 이용했다. 하지만 주택가격 상승기에 정부 지원분 매입 가격이 높아져 구매자의 부담이 커진다는 비판이 컸고, 지원 기간 후 높은 이자 부담도 더해지며 2023년 제도가 중단되었다. 최근 호주에서도 영국 방식과 유사한 ‘헬프 투 바이’ 법안을 통과시켜 계약금 5%로 정부가 최대 40% 지분을 지원하는 안을 추진하고 있다.
또 다른 영국의 공동소유권(Shared Ownership) 제도는 구매자가 주택 지분의 일부(보통 25~75%)만 사들이고 나머지 지분은 주택조합(공공)이 소유하며 구매자는 해당 지분에 대한 임대료를 낸다. 처음에는 적은 계약금으로 진입이 가능해 주목받았으나, 시간이 흐르며 임대료와 관리비 등 복잡한 비용 부담이 증가했다. 영국 의회 보고서에 따르면 Shared Ownership은 임대료 상승, 서비스 비용, 유지보수 부담 등이 커지면서 오히려 주택 소유로 가기 위한 관문이 무거워졌다는 평가를 받았다.
이처럼 해외 사례는 장기 거주 지원 면에서 의의를 인정받지만, 높은 비용·복잡한 제약이 지적된다. (영국 수상 리시 수낙은 Help to Buy 재도입을 공약했으며, 국내에서도 지분형 주택금융 도입 논의가 활발하다.)
국내 과거 사례와 실패 원인
한국도 과거 이와 유사한 정책을 도입했다가 기대에 못 미친 사례가 있다. 2013년 박근혜 정부의 공유형 모기지가 대표적이다. 이 상품은 무주택자가 6억원 이하 아파트를 구입할 때 정부와 수익을 공유하는 조건으로 금리를 연 1.5%로 낮추어 제공했다. 초기에는 매월 최대 1250억원(970건)이 지원되었으나, 집값 상승 기대 속에 수요가 급감하여 도입 2년 만에 실적이 사실상 제로 수준으로 떨어졌다. 당시 소비자들은 ‘집값 상승분을 정부와 나눠야 한다’는 구조에 거부감을 느꼈고, 금융기관도 저금리 부담과 집값 하락 시 손실 부담 때문에 새로운 상품을 내놓는 것을 꺼렸다. 2008년 이명박 정부가 도입을 추진한 지분형 분양주택이나 최근 논의된 지분형 임대주택도 결국 시장의 낮은 호응과 제도적 복잡성으로 실효를 거두지 못했다. 이처럼 한국은 부동산에 대한 기대심리가 강하고, 구매자 대부분은 상승이익을 온전히 원하기 때문에 공유 지분 방식이 성급히 거부당하는 경향이 있다.
향후 전망과 과제
지분형 모기지가 실효를 거두기 위해선 몇 가지 조건이 필요하다. 먼저 시범사업을 통한 단계적 도입이 중요하다. 정부는 역세권 등의 주요 입지 신축 아파트를 중심으로 시범 공급하고, 청년·신혼부부 등 우선지원 대상을 명확히 해 제도를 검증할 계획이다. 이후 일정 수요가 확인되면 주택금융공사뿐 아니라 은행·보험사·리츠 등 민간 금융기관을 투자자로 참여시켜 공급을 확대할 방침이다.
또한 과거 제도의 실패 요인을 보완해야 한다. 예컨대 영국 사례를 참고해 수익 분배 구조를 개선할 필요가 있다. 김병환 금융위원장은 “(영국 Help to Buy는) 무이자지만 가격 상승분까지 가져가기 때문에 매입자에게 빼앗기는 것처럼 보인다”며 구조 변경 의지를 언급한 바 있다. 국내에서도 추가 지분 매입 시 할인율을 충분히 주고, 임대료율을 전세자금 이자 수준으로 낮추는 등 국민 수용성을 높일 설계가 필요하다.
마지막으로 정책의 일관성·투명성 확보가 필수다. 정부는 제도 시행 후 공급대상과 지원 한도를 명확히 정하고, 대출 대신 지분투자 방식의 금융 특성을 국민에게 적극 홍보해야 한다. 부동산 가격이나 금리 급등기에 제도가 안정적으로 운영될 수 있도록 관련 규정도 보완해야 한다. 이 같은 과제들이 해결될 때, 지분형 모기지는 청년층의 내 집 마련을 돕는 실질적 대안이 될 수 있을 것이다.
